Rechtsanwaltskanzlei Näbig

Meistens läuft alles glatt: Jeden Monat zahlen Millionen von Menschen pünktlich ihre Miete an Ihren Vermieter, so wie es der Mietvertrag vorgibt. Immer häufiger jedoch müssen die Vermieter ihrem Geld hinterherlaufen. Zu Kündigungen und Gerichtsverfahren kommt es allerdings nur im schlimmsten Fall.

Nach der geltenden gesetzlichen Regelung muss das Geld bis zum dritten Werktag des Monats im Voraus bezahlt werden, wie es bei (fast) jedem Mietvertrag auch vorgesehen ist. Zwar können Mieter und Vermieter auch eigene Vereinbarungen treffen, dies ist aber eher selten.

Bei einer nicht eingehaltenen Zahlung des Mieters kann der Vermieter zu verschiedenen Mitteln greifen. Üblicherweise wird erst eine Mahnung geschickt, dieser kann aber auch unabhängig davon sofort mit einer Zahlungsklage vor Gericht ziehen, was aber nicht immer günstig ist, da sich solche Verfahren über Jahre hinziehen können und das Geld erst am Ende, wenn überhaupt, gezahlt wird. Eine weitere Möglichkeit ist die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges, die immer dann möglich ist, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen seine Monatsmiete nicht gezahlt hat. Es darf auch gekündigt werden, wenn der Mieter insgesamt zwei Monatsmieten über einen längeren Zeitraum nicht bezahlt hat. Allerdings zählen zum Mietrückstand eventuelle Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen und berechtigte Mietminderungsansprüche des Mieters nicht mit.

Fristgerechte oder fristlose Kündigung? Darüber darf der Vermieter frei entscheiden, da die Voraussetzungen die selben sind. In beiden Fällen muss allerdings die richtige Form eingehalten werden, also schriftlich und mit Unterschrift; Fax oder E-Mail sind nicht ausreichend! Dabei können auch beide Kündigungen, fristlose und fristgerechte, gleichzeitig ausgesprochen werden. Diese Variante ist vorzuziehen, falls die fristlose Kündigung in einem späteren Klageverfahren nicht mehr greifen sollte, denn dann bleibt immer noch die fristgerechte Kündigung!

Der Mieter kann die fristlose Kündigung noch abwenden, indem er die Miete vollständigcnachzahlt, dass muss aber spätestens zwei Monate nach der Kündigung geschehen. Durch teilweises Abbezahlen der Miete kann dies aber nicht erreicht werden. Erst wenn die gesamte Miete beglichen wurde, ist die fristlose Kündigung hinfällig.

Eine fristgerechte Kündigung wegen Zahlungsverzuges kann durch das Nachzahlen nicht aufgehoben werden. Eine andere Möglichkeit für diesen Fall, die es bei der fristlosen Kündigung nicht gibt, ist der Einwand des Mieters auf die Sozialklausel. Der Mieter muss die Wohnung nicht räumen, wenn der Vermieter zwar eine fristgerechte Kündigung ausgesprochen hat, es aber für den Mieter eine besondere Härte bedeuten würde, die Wohnung zu verlassen. In diesem Fall kann er der Kündigung widersprechen und vom Vermieter die Verlängerung des Vertrages fordern. Wenn das geschieht, wägt das Gericht zwischen den Interessen der beiden Parteien ab. Für den Mieter könnten z.B. Krankheiten, soziale Schwierigkeiten, ein niedriges Einkommen oder fehlende Unterbringungsmöglichkeiten im Falle der Kündigung sprechen. Bei Vorliegen eines der benannten Gründe hat der Mieter Anspruch auf eine Fortsetzung des Mietvertrages und das so lange, wie die besonderen Umstände andauern.

Hat der Mieter jedoch wegen offensichtlicher Mängel in der Wohnung die Miete gemindert, darf ihm wegen des hierdurch entstehenden Mietrückstandes nicht gekündigt werden. Eine vermieterseitige Kündigung ist ebenfalls nicht möglich, wenn der Mieter das Geld vollständig und pünktlich bezahlt, die Bank aber z.B. einen Fehler beim Buchen bzw. bei der Überweisung gemacht hat.