201620.01
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Wie Vermieter richtig kündigen

Meistens läuft alles glatt: Jeden Monat zahlen Millionen von Menschen pünktlich ihre Miete an Ihren Vermieter, so wie es der Mietvertrag vorsieht. Immer häufiger jedoch müssen die Vermieter ihrem Geld hinterherlaufen. Zu Kündigungen und Gerichtsverfahren kommt es allerdings nur im schlimmsten Fall.

Nach der geltenden gesetzlichen Regelung muss das Geld bis zum dritten Werktag des Monats im Voraus bezahlt werden, wie es bei (fast) jedem Mietvertrag auch vorgesehen ist. Zwar können Mieter und Vermieter auch eigene Vereinbarungen treffen, dies ist aber eher selten.

Bei einer nicht eingehaltenen Zahlung des Mieters kann der Vermieter zu verschiedenen Mitteln greifen. Üblicherweise wird erst eine Mahnung verschickt, der Vermieter kann aber auch unabhängig davon sofort mit einer Zahlungsklage vor Gericht ziehen, was aber nicht immer günstig ist, da sich solche Verfahren über Jahre hinziehen können und das Geld erst am Ende, wenn überhaupt, gezahlt wird.

Der Klassiker: Kündigung wegen Zahlungsverzug

Eine weitere Möglichkeit ist die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges, die immer dann möglich ist, wenn der Mieter an zwei aufeinander folgenden Terminen seine Monatsmiete nicht oder nicht vollständig gezahlt hat und der Rückstand mehr als eine Monatsmiete beträgt.

Es darf auch fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter insgesamt zwei Monatsmieten über einen längeren Zeitraum nicht bezahlt hat und der Vermieter zuvor wegen der wiederholten Minderzahlungen eine Abmahnung mit Kündigungsandrohung ausgesprochen hat. Allerdings zählen zum Mietrückstand eventuelle Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen und berechtigte Mietminderungsansprüche des Mieters nicht mit.

Wie sollte der Vermieter kündigen?

Fristgerechte oder fristlose Kündigung? Darüber darf der Vermieter frei entscheiden, da die Voraussetzungen die selben sind. In beiden Fällen muss allerdings die richtige Form eingehalten werden, also schriftlich und mit Unterschrift; Fax oder E-Mail sind nicht ausreichend! Dabei können auch beide Kündigungen, fristlose und fristgerechte, gleichzeitig ausgesprochen werden. Diese Variante ist vorzuziehen, falls die fristlose Kündigung in einem späteren Klageverfahren nicht mehr greifen sollte, denn dann bleibt immer noch die fristgerechte Kündigung!

Der Mieter kann die fristlose Kündigung noch abwenden, indem er die Miete vollständig nachzahlt, dass muss jedoch spätestens zwei Monate nach der Kündigung geschehen. Durch teilweises Abbezahlen der Miete kann dies aber nicht erreicht werden. Erst wenn die gesamte Miete beglichen wurde, ist die fristlose Kündigung hinfällig. Von dieser Regelung kann der Mieter allerdings nur einmal alle zwei Jahre Gebrauch machen. Eine fristgerechte Kündigung wegen Zahlungsverzuges kann durch das Nachzahlen nicht aufgehoben werden.

Abwehr der Kündigung durch den Mieter per Sozialklausel

Eine Möglichkeit, die fristgerechte Kündigung doch noch erfolgreich abzuwehren, die es bei der fristlosen Kündigung nicht gibt, ist der Einwand des Mieters mit der sogenannten Sozialklausel.

Der Mieter muss die Wohnung nicht räumen, wenn der Vermieter zwar eine fristgerechte Kündigung ausgesprochen hat, es aber für den Mieter eine besondere Härte bedeuten würde, die Wohnung zu verlassen. In diesem Fall kann er der Kündigung widersprechen und vom Vermieter die Verlängerung des Vertrages fordern. Wenn das geschieht, wägt das Gericht zwischen den Interessen der beiden Parteien ab. Für den Mieter könnten z.B. Krankheiten, soziale Schwierigkeiten, ein niedriges Einkommen oder fehlende Unterbringungsmöglichkeiten im Falle der Kündigung sprechen. Bei Vorliegen eines der benannten Gründe hat der Mieter Anspruch auf eine Fortsetzung des Mietvertrages und das so lange, wie die besonderen Umstände andauern.

Hat der Mieter jedoch wegen offensichtlicher Mängel in der Wohnung die Miete gemindert, darf ihm wegen des hierdurch entstehenden Mietrückstandes nicht gekündigt werden. Eine vermieterseitige Kündigung ist ebenfalls nicht möglich, wenn der Mieter das Geld vollständig und pünktlich bezahlt, die Bank aber z.B. einen Fehler beim Buchen bzw. bei der Überweisung gemacht hat.

Andere Gründe für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter

Doch nicht nur bei Mietrückständen ist eine fristlose Kündigung durch den Vermieter möglich. Bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen durch den Mieter, z.B. bei fortdauernder unpünktlicher Mietzahlung auch ohne Mietrückstand, und nachhaltigen Störungen des Hausfriedens, z.b. durch andauernden ruhestörenden Lärm, kann der Vermieter ebenfalls nach erfolgter vorheriger Abmahnung im Wiederholungsfalle die fristlose Kündigung aussprechen. Auch üble Beleidigungen gegenüber Mitbewohnern können eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

Rechtssichere Zustellung der Kündigung an den Mieter

Noch ein wichtiger Hinweis zur Zustellung einer schriftlichen Kündigung: bitte niemals per Einschreiben mit Rückschein an den Mieter übersenden!

In der Regel kann der Briefträger wochentags niemanden im Mieterhaushalt antreffen, um sich den Rückschein quittieren zu lassen. In diesem Fall hinterlässt der Zusteller einen Benachrichtigungszettel und die Kündigung wird auf dem nächsten Postamt niedergelegt. Holt der Mieter das Schriftstück daraufhin nicht ab, gilt die Kündigung als nicht zugestellt, weil die Benachrichtigung nicht den Zugang der Kündigung als empfangsbedürftige Willenserklärung des Vermieters ersetzt.

Auch eine Zustellung per Einwurf-Einschreiben kann zu Problemen führen, wenn der Mieter wahrheitswidrig erklärt, das Schreiben habe gar keine Kündigung enthalten.

Um als Vermieter mit der Zusendung der Kündigung auf der sicheren Seite zu sein, empfehlen wir die Zustellung über einen Gerichtsvollzieher. Dieser dokumentiert den genauen Inhalt des Schriftstückes und stellt die Kündigung mit einer Postzustellungsurkunde zu. Hier wird der Einwurf in den Hausbriefkasten durch den Briefträger ausdrücklich festgehalten und die Kündigung gilt sodann als ordnungsgemäß zugestellt. Der Mieter kann bei dieser Art der Zustellung auch nicht behaupten, er habe gar keine Kündigung sondern angeblich ein leeres Blatt erhalten!

Die Kosten einer Zustellung über den Gerichtsvollzieher sind nur unwesentlich höher als ein Einschreiben mit Rückschein, dafür aber, zu mindestens was die Formalien anbelangt, zu 100% sicher.

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